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地震に強い良好地盤の土地を購入する方法:地盤調査を行う

 

土地選びを行う際、気を付けなければいけないことがあります。それは「土地はあなたの暮らしを支えている」ということです。マイホームや外構(エクステリア)は、私たちの生活の基盤であり、生きていく上で欠かせないものです。

 

しかし、土地選びは難しく、その中でも安い土地を購入する人の大半の方が土地選びで失敗しているのは事実です。確かに、高額であるはずの土地を低価格で販売していると、ほとんどの人は「安い」と思って詳しく調べずに購入してしまいがち。

 

ただ、数千万円単位で売られている土地が数百万円も以上値引きされて取引されているのはおかしな話です。

 

土地の値段が高いのは、確固たる理由があります。特に、都心部のように立地条件が良い場合は必然的に高額になります。どこに出かけるにしてもアクセスが良く、誰しもが「ここに住みたい」と思うからです。

 

ただし、消費者の「ここに住みたい」という気持ちを逆手に取り、立地条件は良いものの軟弱地盤(地盤の悪い土地)を安い値段で販売している不動産業者がいます。

 

しかし、軟弱地盤の土地に家を建てるには、地盤沈下などを防ぐために地盤改良が必要です。地盤改良を行うには、購入した土地とは別途で数百万円単位の費用を支払わなければいけません。これを行わないと、日本の法律では家を建てることすらできません。

 

たとえ低価格で立地条件の土地を手に入れることができたとしても、その土地が軟弱地盤では意味がありません。また、近年では地震対策への関心がより高まってきているため、地震がきても問題ない良好地盤の土地を探すことも重要なポイントです。

 

そこで、土地選びで失敗しないための、地盤調査について詳しく述べていきます。地盤調査について学ぶことで、地盤改良を行わなければいけない土地を見分けることができるようになります。つまり、「最小限のコストで土地を購入できるようになる」ということです。

 

 地盤調査の種類

地盤の良し悪しを見極めるためには、見た目だけで判断することはできません。そこで、専門家による地盤調査を行います。地盤調査を行うことで、軟弱地盤かどうかを調べることが可能です。

 

マンションやデパートなどの大きな建築物の場合、「ボーリング調査試験」と呼ばれる地盤調査を行います。ボーリング試験とは、「ロータリーボーリング」と呼ばれる機械を使用して、地層構成や土質を調査することを指します。

 

このとき、ボーリング調査と同時に標準貫入試験(ひょうじゅんかんにゅうしけん)を行います。

 

標準貫入試験とは、ボーリング試験で掘った穴を利用して、土の硬軟や締まり具合、あるいは土の種類や地層構成を詳しく調べるための試験です。

 

実際は、ボーリング試験と標準貫入試験は異なる作業ですが、一般的には両者の作業を一貫して解釈されることが多いです。

 


一方、一般住宅の場合、手軽に行える「スウェーデン式サウンディング試験(以下SS試験)」が行われます。費用は10万円以内で収まる場合がほとんどです。

 

SS試験とは、先端に3mmのスクリューを鉄棒(ロッド)に取り付け、おもりを50kg、75kg、100kgといったように、増やしてロッドに荷重を掛け、静止状態による沈む込み(自沈)の深さを測定します。

 

このとき、自沈が無ければハンドルを回して25cm貫入(土に入り込むこと)するまでに半回転(180度)で何回転したかを測定します。

 

そして、支持地盤(建物を支えるための地盤)までの深さを測定していきます。

 

大手ハウスメーカーの場合、建物を購入したときの工事費にSS試験が含まれていることがほとんどです。近年では、中小規模の工務店でも積極的に地盤調査を取り入れているようです。ただし、施工者が必ずしも地盤調査を行うことは限りません。そこで、あなた自ら地盤調査会社に依頼することをおすすめします。

 

このときは、地盤保証検査協会に地盤調査の依頼をすると良いです。きちんと調査してくる上に、10年にわたって建物と地盤の保証をしてくれるからです。

ただ、地盤調査は土地を購入したあとに行われる工程です。そのため、あなたのものではない土地を地盤調査することはできません。

 

もし、あなたの選んだ土地が地盤調査で軟弱地盤と判定された場合、基礎である地盤をより強固なものにする必要があります。要するに「地盤改良を行わなければいけない」ということです。そのため、あなたが想像しているよりも土地代が高額になります。

 

 自ら土地の下調べを行う
このページの冒頭で述べた通り、地盤改良を行うには、購入した土地とは別途で数百万円単位の費用を支払わなければいけません。建物やエクステリアのために用意しておいたお金を地盤改良に回さなければいけなくなるため、予算をオーバーするケースが多いです。

 

このようなリスクを少しでも減らすためには、土地探しの段階で、地盤に問題がないかどうかを必ず調べるようにしてください。

 

例えば、海や河川、または池の水辺の土地は要注意です。軟弱地盤である可能性が非常に高いからです。日本は水資源が豊かな代わりに、軟弱地盤が多いです。中でも、池や田んぼを埋め立てた土地の大半は軟弱地盤です。

 

埋立地(うめたてち:水辺に土を投入して人工的に造られた場所)の土地の場合、地震の揺れにより、個体であった地盤が液体のように変化する「液状化現象」が起こる可能性があります。液状化現象が起きてしまうと、建物が傾いたり、地盤沈下を起こしたりします。

 

ただ、見た目だけでは軟弱地盤だということが分からないため、自ら土地の下調べをすることが重要です。下調べの方法は、販売している不動産会社に問い合わせたり、公図(登記所に保管されている土地台帳付属地図)で調べたりするとわかる場合があります。

 

ただし、不動産会社を信じ切ってしまうと、騙される可能性があります。なぜなら、軟弱地盤であることを隠して、その土地が良好地盤だと思わせて売りつけてくる不動産会社が実際に存在するからです。

 

そこで、購入を検討している周辺に古くから住んでいる方へヒアリングしてみるのが一番確実です。その土地の歴史を知っているため、地盤のことなども詳しく知っているからです。

 

とはいっても、立地条件や予算の都合で軟弱地盤の土地を購入しなければいけない方はたくさんいます。

 

その場合、自ら下調べを行い、軟弱地盤の中でも工事費用の掛からない土地を選ぶようにしましょう。そうすることで、最小限のコストで土地を購入できるようになります。

 

このページで述べてきた通り、立地条件に匹敵するほど、土地選びは地盤の良し悪しが大切だということが分かります。できる限り良好地盤の土地を購入するようにして、どうしても軟弱地盤を購入しなければいけなくなった際は「地盤改良の費用が低価格な土地」を選ぶようにしましょう。

 

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